Расчет износа в оценке недвижимости

Определение износа объекта недвижимости Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Расчет износа методом срока жизни Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта. При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели см.

3.5. Виды износа и его оценка

Аналитика Особое мнение об одном распостраненном способе расчета износа материальных объектов. Зайцев Ю. Особое мнение об одном распостраненном способе расчета износа материальных объектов. Полемический характер названия данной статьи обусловлен несогласием ее автора с одним из способов расчета совокупного износа при оценке недвижимости, машин и оборудования затратным подходом.

Износы всех видов выражаются в долях единицы. Автор прочитал об этом способе в книге Э. Саприцкого "Методология оценки стоимости промышленного оборудования" 1, где отмечено, что впервые данная формула была приведена в статье Саприцкого Э. Каких-либо обоснований структуры формулы в статье не обнаружено. Эта же формула встречалась автору в различных публикациях и позже. В пункте 5. Эта же формула применялась в ряде отчетов, авторы которых предлагали нам свои услуги в качестве оценщиков.

При обсуждении правомерности ее применения авторы отчетов ссылались иногда на вышеприведенную выдержку из бюллетеня РОО. Учитывая, что эта формула стойко применяется в течение ряда лет, автор посчитал целесообразным высказаться по данному вопросу публично. Чтобы вникнуть в существо вопроса, вначале вспомним определения видов износа материальных объектов, которые могут быть объектами оценки 3.

Физический износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств. Функциональный износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие потери им способности использоваться по своему прямому назначению.

Внешний износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды. Как видим, указанные износы имеют различную природу своего возникновения и их величины могут быть вычислены отдельно друг от друга.

Если в качестве объекта оценки рассматривать здание, то примером физического износа может быть снижение стоимости здания вследствие уменьшения оставшегося срока его службы до прекращения эксплуатации по отношению к полному сроку службы нового здания.

Этот износ может быть выражен напрямую в деньгах. Примером функционального износа может быть недостаточная теплозащита здания по сравнению с современными аналогами.

Он может быть выражен в деньгах путем капитализации денежных потерь, вызываемых необходимостью дополнительного обогрева здания в течение оставшегося срока службы здания. Примером внешнего износа может быть изменение условий окружения, приведшее к снижению ставки арендной платы, по которой реально сдавать в аренду площади здания в будущем. Он может быть выражен в деньгах путем капитализации денежных потерь из-за указанного снижения ставки аренды в течение оставшегося срока службы здания.

Теперь подходим к главному. Как определить значения коэффициентов износа Иф, Ифун, Ив?. Поскольку они выражены в долях единицы, значит должна существовать база отсчета, принимаемая за единицу, и после определения этой базы могут быть определены величины коэффициентов износа..

При умножении этой базы, выраженной в деньгах, на соответствующий коэффициент износа Иф, Ифун, Ив должна быть получена величина износа в денежном выражении.

Выполняется ли данное условие в формуле 1? Проверим это. Как видим, базой для определения величины Иф в долях единицы является стоимость Св, базой для определения величины Ифунк в долях единицы является стоимость Сф которая зависит от Св и Иф , а базой для определения величины Ив в долях единицы является стоимость Сф,функ которая зависит от Св, Иф, Ифун.

Фактически функциональный износ в денежном выражении лишь косвенно связан с неустранимым физическим износом тем, что он уменьшается по мере уменьшения оставшегося срока службы материального объекта. Но использование величины Сф в качестве базы для расчета параметра Ифун не корректно, ибо физический износ может состоять из неустранимого и устранимого износов.

Внешний износ в денежном выражении также косвенно связан с неустранимым физическим износом тем, что он уменьшается по мере уменьшения оставшегося срока службы материального объекта. Но он не имеет никакой связи с функциональным износом, поэтому использовать величину Сф,функ в качестве базы для расчета параметра Ив не корректно.

Учитывая вышеприведенное, автор осмеливается сделать вывод, что формула 1 не отражает экономических реалий. Она лишь имеет одно кажущееся достоинство: с ее помощью всегда можно получить совокупный износ Иоб материального объекта меньше единицы при любых величинах Иф, Ифун, Ив меньших единицы. Но указанное достоинство - лишь иллюзия, ибо, по мнению автора, не всегда совокупный износ материального объекта меньше единицы.

Предположим, что оценивается земельный участок и расположенное на нем здание, пришедшее в негодность. Рыночная стоимость здания обуславливается разницей между доходом, который можно получить от продажи материалов, из которых построено здание, после его демонтажа, и расходами на этот демонтаж. Не всегда эта разница больше нуля. Если она меньше нуля, то стоимость объекта недвижимости оказывается меньше стоимости незанятого земельного участка.

Иной пример. В некоторый отдаленный район, например, в тайге, завезено оборудование, которое затем использовалось какое то время и достаточно износилось.

Далее, экономическая ситуация ухудшилась и некоторое оборудование оказалось не нужно здесь. Его собственник готов продать оборудование кому-либо, но покупатель не находится, поскольку затраты на вывоз оборудования больше, чем доход, который можно получить от его последующего использования.

В этом случае совокупный износ ненужного оборудования больше единицы. В случае необходимости освободить земельный участок, на котором расположено оборудование, его собственнику придется заплатить за вывоз ненужного оборудования без надежды компенсировать все истраченные деньги за счет последующей продажи оборудования.

Подводя итог, автор считает, что формула 1 есть искусственное математическое образование, не отражающее действительную зависимость совокупного износа материальных объектов от составляющих этого износа: физический износ, функциональный износ, внешний износ. Более плодотворным является расчет совокупного износа в денежном выражении суммированием упомянутых составляющих, также вычисленных в денежном выражении. Поскольку физический износ зданий согласно сложившейся практике его расчета по ВСН р 5 вначале определяется в процентах от величины стоимости постройки, то затем с целью учета в совокупном износе он может быть выражен в деньгах.

Аналитика Особое мнение об одном распостраненном способе расчета износа материальных объектов. Зайцев Ю.

Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости

Как и при любом другом применении метода сравнения продаж, необходимо анализировать по крайней мере несколько объектов сравнения. Выбранный специалистом по оценке процент износа должен в наилучшей степени подтверждаться имеющимися в его распоряжении данными. Однако это не означает, что более старые или более новые жилые дома в этом микрорайоне будут изнашиваться с той же скоростью, поскольку износ не всегда описывается линейными функциями. Износ сооружений, которым 10 и 50 лет, может идти с различной скоростью. Метод сравнения продаж при определении износа работает хорошо в сочетании с оценкой затрат по методу элементов сравнения, когда сооружение рассматривается как единое целое. Если есть достаточное число продаж сравнимых объектов, метод дает надежные результаты, так как основан на анализе рынка. Этот прием по существу аналогичен предыдущему, за исключением того. Хотя концептуально метод менее совершенен по сравнению с анализом продаж сравнимых объектов недвижимости, поскольку вместо данных по реально совершенным продажам анализируются данные оценки рыночной стоимости, он может оказаться полезным для таких приносящих доход объектов недвижимости, по которым трудно подобрать достаточное число сделок, заключенных по хорошо сравнимым объектам. Надежность результатов зависит от точности информации о доходах, технических приемов капитализации и правильности используемой в анализе оценки стоимости земли.

Особенности определения степени износа при оценке недвижимости.

Износ — это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью. Существуют два подхода к оценке суммарного износа: косвенный и прямой. При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного подхода или их обоих , вычитают из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли. Если, например, стоимость объекта недвижимости восстановительная стоимость улучшений и рыночная стоимость земли составляет тыс. При прямом подходе — делают оценку каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности.

37. Методы определения износа в оценке недвижимости.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т. В настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов. Следует отметить, что, не всегда можно правильно оценить возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.

Полезное видео:

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Виды износа и его оценка Износ — многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. Иногда даже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Вместе с тем, между ними существует принципиальное различие. Оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Определение износа объекта недвижимости

Устранимый исправимый износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Главная Контакты Карта сайта English version Определение физического износа при оценке недвижимости При принятии управленческих решений о дальнейшем использовании объекта недвижимости, важное место занимает определение степени физического износа рассматриваемого объекта. Действительно, изношенное или поврежденное здание сооружение требует дополнительных затрат на приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации. А совсем ветхий объект может потребовать капитального ремонта реконструкции или вообще может быть признан непригодным для дальнейшего использования.

Кто определяет степень износа жилого дома

Краткое описание работы: Содержание Введение…………………………………………………. Сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости……………………………………………………….. Сфера применения и ограничения затратного метода…….. Значение и н едостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости……………………………………………………………………9 4.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:. Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах метод сравнительных продаж , когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение обесценение :. Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

В настоящее время по оценке недвижимости написано столько учебников и . Особенно в ситуации, когда другие методы расчета физического износа.

Определение износа дома Понятие о физическом износе сооружения Определение износа объекта недвижимости Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Выделяют два способа расчета износа: Расчет износа методом срока жизни Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.

Методы определения износа в оценке недвижимости. Физический износ является основным типом износа, так как присутствует у всех строительных конструкций, находящихся в эксплуатации. На изменение величины физического износа улучшений влияют разнообразные факторы. На рис. В зависимости от характера процессов разрушения конструктивных элементов объекта различают три категории повреждений: Аварии и разрушения, устраняемые заменой конструкций. Повреждения несущих конструкций, устраняемые их усилением или заменой. Относительно мелкие повреждения, устраняемые при текущем или капитальном ремонте. Чаще всего в отечественной практике определение физического износа зданий проводится с применением одного из следующих методов: метод сравнения продаж; метод разбиения; нормативный метод. Метод сравнения продаж является комплексным методом, позволяющим в рамках единого расчета определить величину накопленного износа объекта на основе сопоставления его полной восстановительной стоимости с ценами продажи аналогичных объектов на открытом рынке недвижимости. При использовании этого метода рекомендуется следующая последовательность действий: 1.